Methodik

So entstehen Kennzahlen und Deal-Ampel. Alle Berechnungen laufen lokal in deinem Browser.

Kennzahlen

Gesamtinvestition: Kaufpreis + Grunderwerbsteuer + Notar/Grundbuch + Makler + Renovierung + Möblierung + Sonstiges.
Jahreskaltmiete: 12 × (Kaltmiete + Stellplatz + sonstige Mieteinnahmen).
Effektive Jahresmiete: Jahreskaltmiete × (1 − Leerstand) × (1 − Mietausfall).
Nettoertrag vor Finanzierung: effektive Jahresmiete − nicht umlagefähiges Hausgeld − Instandhaltung − sonstige Eigentümerkosten.
Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100.
Nettomietrendite: Nettoertrag / Gesamtinvestition × 100.
Kaufpreisfaktor: Kaufpreis / Jahreskaltmiete.
Monatliche Annuität: K × (i + t) / 12 (Erstjahr). Restschulden mit präziser monatlicher Annuitätenrechnung.
Cashflow: Nettoertrag/12 − Kreditrate − zusätzliche Finanzierungskosten.
Eigenkapitalrendite: (jährlicher Cashflow + jährliche Tilgung) / Eigenkapital × 100.
Mindestmiete: Auflösung der Cashflow-Gleichung nach der Kaltmiete bei Cashflow = 0.

Gewichtung der fünf Dimensionen:

Ampel: 75+ grün, 55+ gelb, 35+ orange, sonst rot. Fehlt die Kaltmiete oder lässt sich die Rate nicht berechnen, wird grau angezeigt.

Vorsichtig: mind. 5 % Mietausfall, +50 % Instandhaltung.
Stress: ca. ein Monat Leerstand, +100 % Instandhaltung, +2 Prozentpunkte simulierter Anschlusszins.

Der Zinsaufschlag fließt nur in die Zukunftsprojektion, nicht in die aktuelle Kreditrate.